Jak dobrze kupić i mądrze zarządzać mieszkaniem na wynajem?

Po okresowej fali paniki i lawinowo rosnącej fali wypowiedzeń umów najmu, sytuacja na rynku nieruchomości zdaje się, wraca do znanej od kilku lat normy. Owszem, zachwianiu uległ cały rynek najmu krótkoterminowego, zwroty zwrotu z inwestycji są zapewne niższe, ale bardzo niskie stop procentowe, sprawiają, że trzymanie pieniędzy w banku jest po prostu głupie i lepiej na jakiś czas zapewnić sobie spadek dochodu z najmu niż całkowicie zrezygnować z inwestycji, która mądrze zarządzana przynosi stałe zyski. Tylko jak dobrze kupić i korzystanie zarządzać nieruchomością?

Dochód pasywny? Niekoniecznie

Wiele osób decyduje się na zakup mieszkania na wynajem, uznając, że to rodzaj pasywnego dochodu. Przypomnijmy, pasywny, czyli taki, który nie wymaga od nas żadnych nakładów pracy. Nie ma większej bzdury. Oczywiście, jeśli jesteśmy właścicielami kilku- kilkunastu mieszkań, możemy znaleźć firmę i zapłacić jej za zarządzanie naszymi nieruchomościami w zamian za zyski. Przy jednym, dwóch mieszkaniach to zupełnie nieopłacalne, a obsługa najmu wymaga od nas określonej pracy. Konieczne jest znalezienie najemcy, opracowanie korzystnej i bezpiecznej umowy, dbanie o stan nieruchomości i regularność opłat, odprowadzanie podatków itp. To wszystko określona praca, wymagająca czasu. O pasywnym dochodzie nie ma wiec mowy.

Kupuj to, na czym się znasz

Ta zasada dotyczy wszystkich inwestycji i po prostu konsekwentnie ją stosuj. Nie kupuj mieszkanie w innym mieście, niż to, w którym mieszkasz czy pracujesz, bo po prostu go nie znasz. Nie wiesz, jak działa w nim komunikacja, która dzielnica uchodzi za dobrą i bezpieczną, czy jaka jest średnia wysokość opłat za media i z tytułu czynszów. W twojej miejscowości te informacje dostajesz z pierwszej ręki, zdecydowanie łatwiej znaleźć ci okazję inwestycyjną, a potem po prostu najemcę.

Sprawdź, komu i za ile możesz wynająć mieszkanie

Zanim zainwestujesz w nieruchomość, sprawdź komu i za ile ją wynajmiesz. Przyjrzyj się starannie ogłoszeniom, porównaj oferty i pomyśl. Czy więcej jest ofert mieszkań dla rodzin, czy małych kawalerek dla studentów? Jakie są ceny najmu i jaka opłacalność inwestycji? Być może, zamiast jednego dużego mieszkania, lepiej kupić dwa mniejsze. Tyle że, cena metra jest zwykle wyższa, więc może to być słono przepłacona inwestycja. Studenci potrzebują jak największej liczby łazienek, rodzina z dziećmi przynajmniej dwóch pokoi, a zakochanej parze wystarczy kawalerka. Od tego, w który segment najemcy celujesz, zależy lokalizacja mieszkania. Kupienie trzypokojowego mieszkania rodzinnego w okolicach akademików to po prostu chybiony pomysł, podobnie jak inwestycja w nowe, duże mieszkanie, na peryferyjnym osiedlu bez infrastruktury. Trudno będzie je wynająć, a każdy miesiąc bez najemcy to realna strata.

Nie kieruj się swoimi potrzebami

Pamiętaj, że nie kupujesz mieszkania dla siebie. Zbyt często, szczególnie przy pierwszej tego typu inwestycji, przymierzamy do mieszkania własne potrzeby. Chciałbyś mieć ładny widok z balkonu? Dla najemcy to zupełnie nieistotne. Podobnie, nieważne jak kosztowne kafelki do łazienki wybierzesz. Liczy się funkcjonalność i nie ma co ukrywać jak najniższa cena za wynajem. Im więcej zainwestujesz, tym niższa będzie stopa zwrotu, a przecież to nie ty będziesz mieszkać w tym lokalu.

Zadbaj o dobrą umowę

Prawidłowo sporządzona umowa to podstawa. Pamiętaj, że korzystanie z gotowego szablonu nie zawsze jest dla ciebie korzystne. Konsultacja umowy pod względem prawnym nie będzie kosztowna, a może zaoszczędzić sporo twojego czasu i pieniędzy. Odpowiednie zabezpieczenia np. umowa najmu okazjonalnego, czy wpisanie odpowiednich kwot zabezpieczeń, zaowocują oszczędnościami w przyszłości.